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Donnez une seconde chance aux bâtiments résidentiels vacants !

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16 August 2018

N'avez-vous jamais vécu ceci : vous êtes dans une ville avec de beaux vieux bâtiments et beaucoup d'entre eux sont vides et délabrés… Et vous vous demandez « pourquoi » ?

De nombreuses villes en Europe sont confrontées à ce problème : des immeubles résidentiels vacants (même sur des marchés immobiliers en croissance), qui commencent à se détériorer et à perdre leurs fonctions, même dans les centres-villes. Cela est souvent dû à une diminution de la population, à des processus de désurbanisation ou à des problèmes juridiques. Souvent, les bâtiments anciens et désuets sont touchés, alors qu’ils sont importants pour la structure urbaine, le paysage et l’identité de la ville.

De multiples raisons expliquent l’abandon et la vacance de ces immeubles, notamment les situations de propriété difficiles telles qu’un statut de propriété non clarifié, la capacité ou la volonté limitée des propriétaires d’investir, les multiples changements de propriété, la dette hypothécaire ou les propriétés sans propriétaire.

Les bâtiments vacants négligés deviennent de plus en plus un problème : ils constituent en partie un danger pour la sécurité publique ; ils affectent négativement les propriétés voisines ; la démolition des bâtiments menace la densité urbaine centrale, la structure urbaine traditionnelle et le paysage urbain historique. Cela réduit également l'effet identitaire de la ville pour les citoyens.

Cependant, ces bâtiments résidentiels, en particulier ceux qui ont une valeur patrimoniale, sont de plus en plus perçus comme une qualité positive, non seulement par leurs qualités intrinsèques de lieux de vie spacieux et appréciés, mais aussi par leur capacité à fournir un mode de vie moderne, accessible et abordable ainsi qu’à rendre disponible un espace pour les fonctions nécessaires à la ville.

Les solutions de Chemnitz !

La ville de Chemnitz (DE) a été confrontée à ce problème. Plus de 18% du parc de logements était vacant. Cela concernait les localisations en centre-ville, en particulier les bâtiments construits pendant les années de prospérité de la ville, durant l’ère industrielle avant la première guerre mondiale. La demande de logements modernes et nouvellement construits, l’offre excédentaire dans le secteur des immeubles historiques et d’autres raisons encore ont contribué au délabrement et à l’abandon de beaucoup de ces vieux bâtiments. Cela a entraîné un taux de vacance élevé et même la démolition de certains. L'immobilier libre et les marchés financiers n'avaient pas réussi à donner une seconde chance à ces bâtiments !

Mais la ville de Chemnitz a réagi : en 2006, à la suite d’un projet de recherche sur la rénovation rentable d’anciens bâtiments grâce à la coopération des propriétaires, la ville a mis sur pied l’Agentur StadtWohnen Chemnitz. L’objectif était en particulier de coordonner les parties prenantes concernées et d’appuyer des projets de logements alternatifs afin de permettre le développement durable d’immeubles d’habitation historiques inutilisés nécessitant des réparations.

En fait, « l’Agence du Logement » est un service de conseil (projet) destiné aux propriétaires de biens négligés et/ou vacants, aux investisseurs potentiels et aux utilisateurs intéressés par des formes de vie communes et des idées créatives pour l'utilisation ultérieure des bâtiments. Dès le début de « l’Agence du Logement », sa mission était de fonctionner comme un organe de coordination qui relie les propriétaires, les utilisateurs potentiels, les investisseurs et les autorités locales et leur fournit des services de conseil gratuits pour la réactivation des immeubles vacants, dans le centre-ville étendu où le marché immobilier privé avait échoué.

Les services sont assurés par une entreprise privée locale de développement urbain, qui a reçu cette tâche dans le cadre d’un appel d’offres lancé par la ville. « L’Agence du Logement » remplit des tâches qui n'avaient pas été prévues au sein de l'administration de la ville. Parallèlement, grâce à cette société privée (WGS mbh), un savoir-faire et des capacités de travail supplémentaires ont été obtenus.

Étant donné que la ville de Chemnitz n’intervient généralement pas directement sur le marché du logement, l’agence privée a proposé à l’administration municipale d’influencer de manière informelle le développement de bâtiments, jugés prioritaires par la ville pour différentes raisons.

7 activités clés

Pour remplir la tâche de l'Agence du logement, ils se concentrent sur sept activités clés :

  1. Identifier les zones d'intervention et des bâtiments nécessitant des investissements ;
  2. Collecter des données pertinentes sur les bâtiments et le monitoring ;
  3. Contacter les propriétaires des bâtiments ;
  4. Commercialiser le bâtiment ;
  5. Organiser des visites de sites avec des personnes intéressées ;
  6. Connecter les propriétaires et les acheteurs potentiels ;
  7. Accompagner les acheteurs pour assurer la liaison avec les services municipaux et les autres parties prenantes concernées.

Bien que les services soient gratuits, l'agence du logement « porte ses fruits » car la réutilisation et la revitalisation des bâtiments créent des espaces de vie modernisés, des quartiers revalorisés, des recettes fiscales augmentées et des mesures de substitution évitées.

Au cours des six dernières années, l'agence du logement est devenue le collecteur central et le distributeur d'informations sur les immeubles locatifs vacants dans le centre-ville étendu de Chemnitz. Elle a aidé, diffusé et connecté d’une manière que ni les autorités publiques ni les acteurs privés seuls auraient pu faire - en continuant à communiquer avec les partenaires officiels de différents segments de l’administration urbaine et en développant l’approche informelle et proactive avec les propriétaires, les initiatives locales et les intervenants du marché immobilier.

Ainsi, en juin 2017, la « Agentur StadtWohnen Chemnitz » a été qualifié de « bonne pratique URBACT » sous le titre « Agence de logement pour villes en déclin ». Le programme URBACT a justifié cela comme suit :

« De nombreuses villes sont confrontées au problème de la dégradation du patrimoine bâti avec des immeubles vacants et des pertes fonctionnelles. L'agence du logement, en tant que projet public mené par une entreprise privée, propose une approche flexible et proactive pour connecter les propriétaires, les investisseurs potentiels ou les utilisateurs et les autorités publiques à la revitalisation de ces bâtiments. Les effets positifs sont l’activation des propriétaires ou le changement de propriétaire et la concentration des subventions publiques vers les lieux où elles peuvent être utilisées le plus efficacement ».

Cette bonne pratique représente donc non seulement une amélioration thématique pour les villes qui souffrent de la vacance immobilière, mais aussi un bon exemple de nouvelles formes de coopération et de structures intermédiaires entre les organismes gouvernementaux, la société civile et les entreprises, transposables dans de nombreux contextes.

Le réseau de transfert URBACT ALT/BAU

Six villes d’Europe (Constanta, Riga, Rybnik, Seraing, Turin et Vilafranca) ont rejoint le réseau de transfert URBACT ALT/BAU, dirigé par la ville de Chemnitz, pour transférer et adapter le modèle de l’Agence du logement de Chemnitz à leur contexte local. Pour cela, les partenaires des villes développeront et mettront en œuvre dans les 24 mois des plans de transfert du modèle de bonne pratique dans leur ville. L'intention est d'aider à réactiver les bâtiments résidentiels vides nécessitant des réparations, situés dans ou à proximité du centre-ville. Ceci en connectant et en coordonnant les propriétaires, les investisseurs potentiels, les utilisateurs et les autorités publiques à travers des partenariats innovants.

Ainsi, dans 24 mois, au moins 6 autres villes d’Europe seront prêtes à donner une seconde chance aux bâtiments résidentiels inutilisés, afin de :

  • Augmenter le parc de logements abordables et la vie en centre-ville ;
  • Soutenir un mélange social et l'intégration des habitants ;
  • Prévenir la dégradation et la perte du patrimoine culturel ;
  • Réduire l'impact négatif sur le paysage urbain et le quartier des bâtiments négligés.

 

Texte original : Nils Scheffler (08/08/2018)

Traduction : Zoé Lejeune