You are here

Jak osiągnąć „prawo do mieszkania”?

Edited on

10 July 2019

Laura Colini, ekspert programu URBACT, doktorantka studiów miejskich i regionalnych na uniwersytecie we Florencji (IT), specjalizująca się w postsocjalistycznych niemieckich miastach, wyjaśnia, co mogą zrobić miasta, aby poprawić możliwość skorzystania z „prawa do mieszkania”, korzystając z przykładów z Berlina (DE) i Barcelona (ES).

„Prawo do mieszkania nie oznacza, że każdy ma prawo do mieszkania zapewnionego przez władzę. Oznacza to, że władza musi zapewnić wszystkim - zwłaszcza grupom w najtrudniejszej sytuacji - dostęp do mieszkań odpowiedniej jakości. ”

Sprawozdawca ONZ ds. kampanii „Odpowiednie mieszkanie”, kampania #MakeTheShift”, cele zrównoważonego rozwoju ONZ (SDG) i prawo międzynarodowe (w tym powszechna Deklaracja Praw Człowieka) wszyscy nakładają „prawo do mieszkania”. Mimo to, to prawo jest regularnie łamane, negowane, a jego wdrażanie utrudnia fakt, że banki i sektor finansowy postrzegają mieszkania jako niezwykle cenny towar.

Mieszkalnictwo aktualnie funkcjonuje jako inwestycja nadmiernie nagromadzonego kapitału, który nie został wykorzystany w procesie produkcji. Finanse i budownictwo mieszkaniowe są współzależne, a według Forbesa „Jeśli sektor mieszkań zacznie stygnąć, to banki i sektor finansowy dostaną zapalenia płuc”. Ta współzależność i rentowność w sektorze mieszkaniowym są również możliwe, ponieważ rządy zapewniają kościec dla tych inwestycji. Administracje miejskie nie są tu wyjątkiem: poprzez swoje polityki wybierają, jaką pozycje przyjąć, napędzając lub utrudniając funkcjonowanie finansowemu aspektowi gospodarek.

Jak miasta angażują się w „prawo do mieszkania”

Odpowiedzi większości postępowych administracji miejskich walczących ze spekulacjami opierają się na trzech głównych strategiach:

1. Projektowanie, wzmacnianie (gdziekolwiek istnieją) oraz dywersyfikacja lokalnych strategii, narzędzi, polityk i programów, które mogłyby wdrażać w praktyce „prawo do mieszkania”, np. municypalizacja gruntów oraz mieszkań, wspieranie alternatywnych modeli mieszkaniowych, tworzenie kampanii antyspekulacyjnych, zapobieganie eksmisjom itp.

 2. Zwiększenie widoczności lokalnych problemów i praktyk na arenie międzynarodowej za pośrednictwem międzynarodowych organizacji i instytucji. Niektóre miasta pojawiają się coraz częściej na arenie międzynarodowej, promując kampanię #MakeTheShift, działania SDG, lobbing za pośrednictwem organizacji takich jak EUROCITIES, a także inne inicjatywy, takie jak partnerswo “Mieszkalnictwo” europejskiej agendy miejskiej.

 3. Wspieranie wymiany i sojuszów między miastami, prowadzenie kampanii oraz zgłaszanie wspólnych obaw. Barcelona była jednym z liderów w ustanawianiu nowych sojuszy między miastami wśród “nieustraszonych miast” a także w promowaniu deklaracji „Cities for Adequate Housing”(Miasto dla Adekwatnego Zamieszkania) w grupie miast globalnych przy wsparciu United Cities and Local Governments (Związek Miast i Samorządów Lokalnych - UCLG). 

 Deklaracja ta stanowi pragmatyczne ramy, w których miasta mogą współpracować z wieloma podmiotami na różnych poziomach, w celu opracowania strategii zgodnej z normami „prawa do mieszkania”.

Deklaracja jest zorganizowana wokół 5 postulatów:

  1. Więcej uprawnień dla lepszego regulowania rynku nieruchomości
  2. Więcej środków na poprawę zasobów mieszkaniowych
  3. Więcej narzędzi dla współtworzenia publiczno-prywatnych wspólnotowych alternatywnych mieszkań
  4. Planowanie miejskie powinno łączyć odpowiednie warunki mieszkaniowe z jakościowymi, sprzyjającymi włączeniu społecznemu i zrównoważonemu rozwojowi dzielnicami
  5. Współpraca urzędu miasta w strategiach mieszkaniowych.

Chociaż żądania te sugerują, że to nie wyłącznie miasta są odpowiedzialne za odpowiednie mieszkalnictwo, w ostatnich latach niektóre postępowe administracje miejskie wyróżniały się na tle innych. Podczas gdy miasta takie jak Wiedeń stanowią wyjątkowy przykład długotrwałej polityki mieszkaniowej stworzonej dla wszystkich, inne miasta, takie jak Berlin i Barcelona, są obecnie również uważane za wzór.

Berlin i Barcelona

Berlin i Barcelona to duże miasta, zarządzane przez władze lokalne, dla których temat mieszkalnictwa jest podstawą ich mandatu.

Barcelona jest prowadzona przez lewicową koalicję, w której Barcelona en Comù (platforma gminna zarządzana przez aktywistów) zajmuje najwięcej miejsc w radzie miejskiej z burmistrzem Colau będąca aktywną członkinią active PAH (Platforma Osób Pokrzywdzonych przez Hipoteki), która powstała jako odpowiedź na kryzys mieszkaniowy w 2010.

Berlin jest prowadzony przez koalicję rot-rot-grün (czerwono-czerwono-zieloną), czyli tradycyjną koalicję partyjną (SPD, Die Linke, Zieloni) otwartą na dialog z ruchami społecznymi i inicjatywami obywatelskimi. W Berlinie istnieje silne poczucie obywatelskiego prawa do miasta i „prawa do mieszkania”, ale w całym mieście nie ma platformy aktywistów podobnej do tej z Barcelony. Zamiast tego istnieją różne dziedziny i różne formy współpracy między aktywnym społeczeństwem obywatelskim a administracją publiczną, w zależności od zaangażowania politycznego na szczeblu dzielnicy. Burmistrz Müller (centrum / SPD) popiera agendę mieszkaniową, wspierając sektor budownictwa mieszkaniowego w demograficznie rozwijającym się mieście.

Oba miasta zostały dotknięte boomem gospodarczym, rosnącą presją demograficzną i turystyczną na rynek mieszkaniowy, co powoduje brak tanich mieszkań i rosnące stawki czynszu (+ 8,7% w Barcelonie i + 7,32% w Berlinie w ciągu roku za kawalerkę).

Jedną z głównych różnic jest struktura własności w miastach: chociaż Berlin przeszedł dramatyczne fale prywatyzacji swoich zasobów mieszkaniowych i w 2001 r. wstrzymał dotacje na mieszkania socjalne, sektor mieszkalnictwa socjalnego w obu miastach jest całkowicie różny.

Po zjednoczeniu, Berlin sprzedał około 220 000 dawnych państwowych budynków mieszkalnych, w tym 64 000 tylko w 2004 roku. Barcelona w 2017 r. miała 1,5% mieszkań socjalnych, wobec około 30% w Berlinie. Organy administracji publicznej obu miast są zaangażowane w zapewnianiu obywatelom większej ilości publicznych i adekwatnych do nich mieszkań, a patrząc przez pryzmat deklaracji gmin o „prawie do mieszkania”, oba miasta oferują inspirujące spostrzeżenia.

Instrumenty regulujące rynek nieruchomości

Barcelona wprowadziła Right to Housing Plan 2016-2025 (Plan Prawa do Mieszkania na lata 2016-2025) z szerokim i obiecującym programem.

Jego dwie główne linie działania w dziedzinie przeciwdziałania spekulacjom, obejmują nabywanie przez miasto budynków mieszkalnych z prywatnego rynku mieszkaniowego oraz mechanizm ułatwiający umowy obustronne z właścicielami domów.

Pierwsze działanie oznacza nabycie nieruchomości prywatnych wraz z rewitalizacją domów pod kierownictwem Municipal Institute of Housing and Rehabilitation (Miejskiego Instytutu Mieszkalnictwa i Rewitalizacji - IMHAB).

Drugie działanie umożliwi zawieranie umów dwustronnych za pośrednictwem platformy najmu Rental Housing Pool, bezpośrednio z miastem, umożliwiając korzystanie z nieruchomości po przystępnej cenie, w zamian za zachęty dla prywatnych właścicieli (takie jak gwarancje płatności czynszu, dotacje na renowację), a także wsparcie i porady dotyczące procedur. Działanie pozwoli również na program cesji, w którym wynajmujący tymczasowo przenosi prawo do korzystania ze swojej własności na osobę trzecią lub podmiot, taki jak Habitat 3, która stanowi podstawę trzeciego sektora społecznego regionu katalońskiego, poświęconego mieszkalnictwu socjalnemu, w zamian za zachęty dla osób prywatnych właściciel.

Działania te umożliwią wykorzystanie dotacji publicznych na rewitalizację i gwarancje publiczne w zamian za tymczasową dostępność mieszkaniową.

Berlin liczy także na szereg instrumentów aktywnych, zarówno na poziomie krajowym, jak i lokalnym, które będą regulować rynek nieruchomości, takie jak „hamulce wynajmu” znane jako Mietpreisbremse (ograniczenie cen za wynajem mieszkań) i Milieuschutzgebiet („obszar chroniony”: rozporządzenie chroniące przed eksmisją). Obejmuje to ograniczenia dotyczące tego, co właściciele nieruchomości mogą zrobić (np. ulepszenia i modernizacje) w celu zwiększenia wartości swoich budynków w wyznaczonych obszarach pod presją gentryfikacji. Prawo wymaga, aby właściciele złożyli wniosek o oficjalne zatwierdzenie prac, które zamierzają wykonać, których można zakazać, jeśli władze stwierdzą, że ulepszenia będą miały negatywny wpływ społeczno-gospodarczy na obszarze objętym ochroną.

Czy rzeczywiście udało im się zatrzymać spiralę gentryfikacji? Mietpreisbremse jest szczególnie przedmiotem dyskusji, biorąc pod uwagę, że średni wzrost czynszu nadal rośnie.

Milieuschutzsatzung: interwencjonizm i inne narzędzia

Milieuschutsatzung to narzędzie kwestionowane. Niemieckie Instytut Biznesu w Kolonii niedawno stwierdził, że „instrument Milieuschutzsatzung stanowi ogromną interwencję w prawo własności. Jest to korzystne dla najemców mających mieszkania o niskich kosztach eksploatacyjnych. Jednak wszyscy szukający odpowiedniego mieszkania, którzy nie są go w stanie znaleźć ze względu na nadmierny popyt, są w niekorzystnej sytuacji. Wynikająca z tego sytuacja z osobami mogącymi się załapać, jak i tymi niemogącymi się załapać na program powoduje ogromne problemy społeczne”.

Jednym z potężniejszych narzędzi, które mogą być używane w całym kraju, ale rzadko używane są przez miasta, jest Vorkaufsrecht, czyli prawo pierwokupu. Ma swoje korzenie w starożytnych greckich i rzymskich „Ius protimiseos” (także „pactum praelationis”) umowach dotyczących sprzedaży / zakupu towarów. Upraszczając, historycznie, gdyby ziemia w wiosce miała zostać sprzedana, wpierw powinna być zaoferowana członkom społeczności wiejskiej.

We współczesnych Niemczech Vorkaufsrecht jest prawem społeczności do wykupu nieruchomości mieszkalnej, która ma zostać sprzedana, aby zachować miks społeczny i chronić dzielnice uznane przez prawo za godną Milieuschutz. Dzisiaj, jeśli właściciel domu na chronionym obszarze sprzedał swoją nieruchomość, dzielnica ma dwa miesiące na złożenie oferty i zawarcie umowy. Od 2015 r. do września 2018 r. dzielnice Berlina skorzystały z prawa do pierwokupu 664 mieszkań na rzecz osób trzecich, na ogół spółdzielni mieszkaniowych będących własnością państwową.

Środki te jednak nie ograniczają drapieżnego rynku nieruchomości i dlatego w 2018 r. zainicjowano inicjatywę aktywistów Mietenvolkentscheid, aby zebrać 20 000 podpisów potrzebnych do przeprowadzenia publicznego referendum w celu zakazania właścicielom gruntów sprzedaży na rzecz dużych graczy rynku nieruchomości. Umożliwiłoby to wymuszone wywłaszczenie nieruchomości na mieszkania publiczne. Polegałby to na zakazie posiadania przez firmy, takie jak Deutsche Wohnen, posiadania ponad 3 000 mieszkań w samym Berlinie. Szacunki przewidują odzyskanie około 200 000 mieszkań.

Czy to wszystko wystarczy?

Instrumenty regulujące spekulacyjne rynki najmu nigdy nie są wystarczające, jeśli nie towarzyszą im zmiany strukturalne. Osiągnięcie prawdziwej zmiany wymaga radykalnych form współpracy z ruchami społecznymi i inicjatywami obywatelskimi, zaangażowanych władz i agencji działających na rzecz „prawa do mieszkania”.

Berlin i Barcelona wykazują wolę eksperymentowania w tym zakresie za pośrednictwem zróżnicowanych strategii (promowanymi przez deklarację “Cities for Adequate Housing”). Miasta te mogą również liczyć na znaczące inwestycje ze strony UE, w tym pożyczkę w wysokości 125 mln EUR dla rady miejskiej ds. mieszkalnictwa w Barcelonie z Europejskiego Banku Inwestycyjnego (EBI), przy pomocy której zamierza wybudować 2 198 domów na wynajem dla gospodarstw domowych o niskich dochodach i wspierać budowę 1 300 nowych, niedrogich domów socjalnych w Berlinie.

Jak i czy w ogóle inwestycje te przyniosą bardziej sprawiedliwe i odpowiednie warunki mieszkaniowe, wpływając na rynek nieruchomości, to już kolejny rozdział w tej historii.

Czytaj więcej artykułów o tematyce mieszkaniowej na stronie URBACT

 

Laura Colini