Οι δράσεις της τοπικής αυτοδιοίκησης για τη ρύθμιση των αγορών κατοικίας και την καταπολέμηση του αποκλεισμού από τη στέγαση παρουσιάζονται σε μια κοινή πρωτοβουλία του URBACT και των Αστικών Καινοτόμων Δράσεων (UIA).
Η επαρκής στέγαση είναι δικαίωμα που κατοχυρώνεται στο διεθνές δίκαιο για τα ανθρώπινα δικαιώματα. Αλλά όταν η κερδοσκοπία ακινήτων και άλλοι παράγοντες αυξάνουν τις τιμές ενοικίων και ακινήτων, τι μπορούν να κάνουν οι πόλεις για να εξασφαλίσουν επαρκή και προσιτή στέγη για όλους; Στο διαδικτυακό σεμινάριο με θέμα, «Ισότιμη πρόσβαση σε στεγαστική χρηματοδότηση» (Fair Finance), που διοργανώθηκε από κοινού από το URBACT και τις Αστικές Καινοτόμες Δράσεις (UIA) τον Νοέμβριο του 2020, τα μέτρα για την από-εμπορευματοποίηση των αγορών κατοικίας ήταν το θέμα που διερεύνησαν και για το οποίο έδωσαν απαντήσεις, οι ερευνητές στον τομέα της αστικής ανάπτυξης, οι υποστηρικτές στο θέμα αυτό και οι εκπρόσωποι των πόλεων.
Οποιαδήποτε προσπάθεια σε τοπικό επίπεδο για δίκαιη και ισότιμη πρόσβαση στη στέγαση τίθεται σε ένα περίπλοκο πλαίσιο διεθνών επενδύσεων, αγορών που χαρακτηρίζονται από διακυμάνσεις και πολλαπλά επίπεδα πολιτικής. Έχοντας αυτό υπόψη, το διαδικτυακό σεμινάριο του URBACT-UIA, Ισότιμη πρόσβαση σε στεγαστική χρηματοδότηση ( Fair Finance) συζήτησε για τους ρόλους, τις ευθύνες και τις ενέργειες των τοπικών διοικήσεων στον έλεγχο των αγορών κατοικίας τους για την καταπολέμηση του αποκλεισμού από τη στέγαση, παρουσιάζοντας παραδείγματα από πόλεις - εταίρους.
Τί είναι η εμπορευματοποίηση της στέγασης;
«Η στέγαση είναι ΔΙΚΑΙΩΜΑ, όχι εμπόρευμα», λέει ο Ειδικός Εισηγητής των Ηνωμένων Εθνών για επαρκή στέγαση. Το πρόβλημα είναι ότι η στέγαση έχει γίνει «όχημα» για τον παγκόσμιο πλούτο και τις επενδύσεις, αντί για ένα «κοινωνικό αγαθό». Αυτή η τροπή είναι γνωστή ως η εμπορευματοποίηση της στέγασης. Ο όρος καλύπτει μια ποικιλία στρατηγικών που χρησιμοποιούνται παγκοσμίως για να αποσπάσει αξία από το κτιριακό απόθεμα των πόλεων.
Ένας βασικός παράγοντας είναι η αγορά κατοικιών χαμηλού κόστους από ιδιωτικές εταιρείες επενδύσεων και επενδυτές που στη συνέχεια αυξάνουν τα ενοίκια, εκτοπίζοντας τους ενοικιαστές από την αγορά. «Σχεδόν μέσα σε μια νύχτα πολυεθνικές εταιρείες ιδιωτικών κεφαλαίων και διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων όπως η Blackstone έχουν γίνει οι μεγαλύτεροι ιδιοκτήτες στον κόσμο, αγοράζοντας χιλιάδες και χιλιάδες μονάδες στη Βόρεια Αμερική, την Ευρώπη, την Ασία και τη Λατινική Αμερική», ανακοίνωσαν οι εμπειρογνώμονες του ΟΗΕ για τη στέγαση και τα ανθρώπινα δικαιώματα, Leilani Farha και Surha Deva, αντίστοιχα, τον Μάρτιο του 2019. Και προσθέτουν: «Έχουν αλλάξει το παγκόσμιο τοπίο στέγασης».
Ενώ η κερδοσκοπία στην αγορά ακινήτων δημιουργεί μεγάλα κέρδη για τους επενδυτές, ο μέσος πολίτης πάσχει από έλλειψη επαρκούς στέγασης. Στην Ευρώπη, 80 εκατομμύρια άνθρωποι ήρθαν αντιμέτωποι με υπερβολικά αυξημένο στεγαστικό κόστος λίγο πριν από την πανδημία του COVID-19, ενώ ο αριθμός των ατόμων που κοιμούνται έξω στο δρόμο αυξήθηκε κατά 70% τα προηγούμενα 10 χρόνια, ανέφερε η FEANTSA, η Ευρωπαϊκή Ομοσπονδία των Εθνικών Ενώσεων που ασχολούνται με τους Αστέγους.
Η επίδραση του COVID-19
Κατά τη διάρκεια της πανδημίας του κορονοϊού, οι τιμές των κατοικιών και τα ενοίκια συνέχισαν να αυξάνονται σε πολλές περιοχές, σύμφωνα με στοιχεία που παρουσιάστηκαν στην πρόσφατη Ευρωπαϊκή Διάσκεψη για την Πολιτική Στέγασης - παρά τα μέτρα που ελήφθησαν όπως το προσωρινό «πάγωμα» των ενοικίων ή η αναστολή των εξώσεων για την προστασία των πιο ευάλωτων.
Ο Manuel Aalbers, ειδικός σε θέματα σχετικά με την εμπορευματοποίηση των αγορών κατοικίας στο Πανεπιστήμιο της Λουβέν (Leuven University), προέβλεψε την άνοιξη του 2020: «όταν οι συναλλαγές και οι τιμές πέσουν, τα ιδιωτικά μετοχικά κεφάλαια και τα αμοιβαία κεφάλαια υψηλού κινδύνου (hedge funds) θα είναι σε θέση να αγοράσουν, πολύ φθηνά, μεγάλα χαρτοφυλάκια κατοικιών».
Ο μακροπρόθεσμος αντίκτυπος του COVID-19 αναμένεται να εντείνει τις επενδυτικές τάσεις, ενισχύοντας το χάσμα μεταξύ εκείνων που αποκομίζουν κέρδη από τη στέγαση και εκείνων που τη χρειάζονται για τη ζωή τους. Όπως αναφέρει η Michaela Kauer, συντονίστρια της Αστικής Ατζέντας της ΕΕ για την Εταιρική Σχέση ως προς τη Στέγαση: «Η στέγαση βρίσκεται στην καρδιά της κρίσης του κορονοϊού. Χρειαζόμαστε ανθεκτικά συστήματα στέγασης περισσότερο από ποτέ».
Πειράματα πόλεων για τη ρύθμιση των αγορών κατοικίας σε τοπικό επίπεδο
Στον περίπλοκο ιστό παγκόσμιων, Ευρωπαϊκών, εθνικών και τοπικών παραγόντων που επηρεάζουν τη χρηματοδότηση στη στέγαση, η τοπική αυτοδιοίκηση των πόλεων μπορεί να διαδραματίσει σημαντικό ρόλο με τις αρμοδιότητες και τους ρόλους της. Τα δημόσια μέτρα μπορούν να έχουν δυσμενείς επιπτώσεις, για παράδειγμα υποστηρίζοντας τους λεγόμενους «γύπες»- επενδυτές, διασώζοντας τράπεζες και (τώρα) ιδιοκτήτες σπιτιού ή προωθώντας την ιδιωτικοποίηση δημόσιων αποθεμάτων στέγασης χωρίς να παρέχουν στέγαση στους πιο ευάλωτους. Για τους λόγους αυτούς, για να διασφαλιστεί η ισότιμη πρόσβαση στη στέγαση σε όλους, οι κυβερνητικοί φορείς σε όλα τα επίπεδα πρέπει να συνεργαστούν για να επαναπροσανατολίσουν τις δημόσιες πολιτικές ενάντια σε κερδοσκοπικούς μηχανισμούς.
Παρόλο που οι πόλεις από μόνες τους δεν έχουν την εξουσία ούτε για την αποδόμηση ή τον έλεγχο των χρηματοπιστωτικών αγορών, ένα σύνολο νομικών και πολιτικών μέτρων - συμπεριλαμβανομένων της άσκησης δικαιωμάτων προτίμησης, των αποφάσεων χωροταξικού σχεδιασμού για κοινή χρήση αντί ιδιωτικοποίησης και της προστασίας από έξωση- καθώς και τις πολιτικές πιέσεις και τις πιέσεις από την Κοινωνία των Πολιτών, μπορούν να βοηθήσουν ώστε να ανατραπεί η υπερ-εμπορευματοποίηση των κατοικιών και των επιζήμιων επιπτώσεων στους κατοίκους.
Το σεμινάριο του URBACT-UIA για την Ισότιμη πρόσβαση σε Στεγαστική Χρηματοδότηση (Fair Finance) παρουσίασε δύο προσεγγίσεις για τη ρύθμιση των αγορών κατοικίας σε τοπικό επίπεδο: μία από την πόλη Mataró, κοντά στη Βαρκελώνη, και συγκεκριμένα το έργο των Αστικών Καινοτόμων Δράσεων (UIA) «Ναι νοικιάζουμε!» ("Yes, we rent!) και μία από τη Ρίγα, πόλη-εταίρο στο δίκτυο του URBACT Alt / Bau.
Ματαρό (Mataró): Συνεταιρισμοί Ενοικιαστών
Στην ισπανική πόλη Ματαρό, παρά τις τιμές των ενοικίων που έχουν εκτοξευτεί στα ύψη και την περιορισμένη πρόσβαση σε προσιτή κατοικία, περισσότερα από 3.000 διαμερίσματα παραμένουν άδεια. Έτσι, το έργο της πόλης, «Ναι, νοικιάζουμε!» (Yes, we rent!), ενθαρρύνει τη δημιουργία συνεταιρισμών ενοικιαστών για την επαναχρησιμοποίηση εγκαταλειμμένων ακινήτων και την αύξηση της προσφοράς ενοικίασης. Αυτό το μοντέλο, υπό την ηγεσία του δήμου, παρέχει οφέλη στους ιδιοκτήτες σπιτιών για την ανακαίνιση των διαμερισμάτων τους (σύμφωνα με τις παραμέτρους ενεργειακής απόδοσης), εξασφαλίζοντας την πληρωμή ενοικίου και τις σχετικές φορολογικές απαλλαγές.
Τον Σεπτέμβριο του 2020, ο πρώτος ιδιοκτήτης υπέγραψε για να διαθέσει το άδειό του διαμέρισμα στο στεγαστικό πρόγραμμα, «Ναι, νοικιάζουμε!» (Yes, we rent) .
Ο αρχικός στόχος είναι η κινητοποίηση 220 μονάδων προκειμένου να αποτελέσει ένα απόθεμα προσιτών διαμερισμάτων για την πόλη. Ως εκ τούτου, οι ιδιοκτήτες θα υπογράψουν μία σύμβαση με αυτόν τον νέο μεσίτη στην αγορά ενοικίασης, δηλαδή τον συνεταιρισμό στέγασης, ο οποίος θα μεταβιβάσει το δικαίωμα χρήσης (ή «παραχώρησης») του διαμερίσματος σε ένα από τα μέλη του, σύμφωνα με τους κανόνες κατανομής του. Αυτό που ελπίζουμε είναι να αλλάξει η νοοτροπία μεταξύ των ιδιοκτητών κατοικιών που συμμετέχουν σε ένα έργο που στοχεύει πέρα από το οικονομικό κέρδος και να ενθαρρύνει την αλληλεγγύη των ενοικιαστών μέσω του συνεταιρισμού σε όλη την πόλη.
Ρίγα: φορολόγηση εγκαταλελειμμένων κτιρίων
Η πόλη της Ρίγας (Λετονία) έχει συρρικνούμενο πληθυσμό, επομένως οι κερδοσκοπικές πρακτικές είναι λιγότερο εμφανείς από ό, τι σε δυναμικά αναπτυσσόμενες πόλεις. Η πόλη θέσπισε έναν κανονισμό για την αύξηση του φόρου ιδιοκτησίας - μέχρι και 10-15 φορές υψηλότερο - σε κτίρια που χαρακτηρίζονται ως υποβαθμισμένα, για να ενθαρρύνουν την αποκατάστασή τους. Για το σκοπό αυτό, ίδρυσαν την Επιτροπή Επιθεώρησης Υποβαθμισμένων Κτιρίων (Commission for the Inspection of Degraded Buildings). Η απειλή των φορολογικών αυξήσεων οδήγησε σε σημαντικές δραστηριότητες ανακαίνισης. Ένα παρόμοιο μέτρο θα μπορούσε να εφαρμοστεί για να ενθαρρύνει την αποκατάσταση των κενών κατοικιών για την ενίσχυση της παροχής προσιτής στέγασης σε πόλεις με αυστηρότερες αγορές κατοικιών.
Αυτά τα παραδείγματα είναι μόνο δύο από τις πολλές -ευρείας κλίμακας- δράσεις και μέτρα που μπορούν να υιοθετήσουν οι τοπικές διοικήσεις για τον έλεγχο και την αποεμπορευματοποίηση των αγορών κατοικίας τους. Η Βιέννη (Αυστρία), για παράδειγμα, έχει μακροχρόνιες πολιτικές κοινωνικής στέγασης, με δύο μέσα για τη ρύθμιση των σχέσεων με θεσμικούς επενδυτές: 1) συμβάσεις αστικής ανάπτυξης και 2) έναν νόμο, που ψηφίστηκε τον Νοέμβριο του 2018, ο οποίος απαιτεί από όλα τα νέα κτίρια άνω των 5000 m² να περιλαμβάνουν τουλάχιστον δύο τρίτα επιδοτούμενων κατοικιών, για τα οποία τα ενοίκια δεν μπορούν να υπερβαίνουν τα 5 ευρώ ανά m2, δήλωσε η Michaela Kauer, κατά τη διάρκεια του διαδικτυακού σεμιναρίου του URBACT-UIA .
Εν τω μεταξύ, το Βερολίνο έχει δημιουργήσει ένα πάγωμα ενοικίων και ασκεί τα δικαιώματα της πρώτης άρνησης, καθώς και άλλα μέσα για την αποτροπή της εκμετάλλευσης των ενοικιαστών. Οι πολίτες είναι επίσης ευαισθητοποιημένοι, οργανώνοντας εκστρατείες και διαδηλώσεις, για παράδειγμα, για την απαλλοτρίωση μεγάλων εταιρειών μίσθωσης ακινήτων όπως ο Γερμανικός όμιλος Deutsche Wohnen, ενός από τους μεγαλύτερους επενδυτές ακινήτων στο Βερολίνο.
Καμία πόλη δεν είναι άτρωτη
Ο Sjoerdje van Heerden του Κοινού Κέντρου Ερευνών (Joint Research Center) της Ευρωπαϊκής Επιτροπής προειδοποίησε τους συμμετέχοντες στο διαδικτυακό σεμινάριο ότι οι Ευρωπαϊκές πρωτεύουσες δεν είναι άτρωτες στην εμπορευματοποίηση των αγορών κατοικίας τους. Ο Van Heerden, ο οποίος συνέγραψε την έκθεση του 2020, «Σε ποιόν ανήκει η πόλη;» ("Who owns the city?"), είπε: «Υπάρχει ανάγκη για τους ερευνητές να κατανοήσουν περαιτέρω πώς ξετυλίγεται η κερδοσκοπία κεφαλαίου σε διαφορετικές περιοχές, είτε μέσω τουριστικών, προγραμμάτων «χρυσής βίζας» ή επενδύσεων από μεγάλους εταιρικούς επενδυτές ».
Ο Manuel Gabarre de Sus, από το Ισπανικό «Παρατηρητήριο κατά του Οικονομικού Εγκλήματος», επεσήμανε ότι, ενώ τα αποτελέσματα της εμπορευματοποίησης γίνονται εμφανή σε επίπεδο πόλης, τα νήματα των κερδοσκοπικών επενδύσεων πρέπει να αναζητηθούν πέραν αυτών, αγγίζοντας τις ευρωπαϊκές και παγκόσμιες αγορές. Ένα απλό, αλλά ισχυρό διάγραμμα παρακάτω, δείχνει ότι όλα τα επίπεδα κυβερνήσεων εμπλέκονται και φέρουν ευθύνες, συμπεριλαμβανομένου του τραπεζικού συστήματος της ΕΕ, δανείζοντας καιροσκοπικά κεφάλαια όπως το Cerberus με επιτόκιο 0%.
Το τραπεζικό σύστημα της ΕΕ συμβάλλει στην εμπορευματοποίηση των τοπικών αγορών κατοικίας με τον τρόπο που παρέχει δάνεια.
«Συνταγή» για τον περιορισμό της εμπορευματοποίησης
Η εκπρόσωπος της Διεθνούς Ένωσης Ενοικιαστών (International Union of Tenants), Barbara Steenbergen, παρουσίασε μια «συνταγή» για τα μέσα που μπορούν να υιοθετήσουν και να προσαρμόσουν οι πόλεις, σύμφωνα με τις δικές τους ανάγκες, προκειμένου να ρυθμίσουν την ιδιωτική αγορά ενοικίασης και να βάλουν φρένο στην εμπορευματοποίηση της. Πρώτον, είπε, οι πόλεις πρέπει να ξεκινήσουν με τη διαφάνεια των δεδομένων, συγκρίνοντας ενοίκια σε τοπικό επίπεδο για να «γνωρίζουν τι πληρώνει ο γείτονάς τους». Δεύτερον, όταν υπάρχουν "φούσκες" κατοικιών, να υιοθετούν ανώτατα όρια ενοικίασης. Τρίτον, εν μέσω μαζικής κερδοσκοπίας, το πάγωμα ενοικίων είναι θεμελιώδες. Τέταρτον, οι πόλεις θα πρέπει να προωθήσουν τον δίκαιο πολεοδομικό σχεδιασμό και να βάλουν ένα τέλος στην πώληση δημοσίων αποθεμάτων και γης. Τέλος, τα παλιά και τα νέα νομικά μέτρα θα πρέπει να εφαρμοστούν πιο αποτελεσματικά, βασιζόμενα στη χρηματική υποστήριξη της ΕΕ για την οικοδόμηση πιο προσιτής δημόσιας κοινωνικής στέγασης.
Περαιτέρω ώθηση για επαρκή και προσιτή στέγαση σε επίπεδο ΕΕ
Κλείνοντας το διαδικτυακό σεμινάριο για την «Ισότιμη πρόσβαση σε στεγαστική χρηματοδότηση», η ευρωβουλευτής Kim von Sparrentak, εισηγήτρια του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου για την προσιτή στέγαση στην ΕΕ, παρουσίασε την έκθεσή της για το 2019 με τίτλο, «Πρόσβαση σε αξιοπρεπή και προσιτή στέγαση για όλους» ("Acces to decent and affordable housing for all").
Η έκθεση, που συνδέεται με το έργο της EU UA για τη στέγαση, εγκρίθηκε από την Επιτροπή Απασχόλησης και Κοινωνικών Υποθέσεων του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου (EMPL) με συντριπτική πλειοψηφία την 1η Δεκεμβρίου 2020. Οι προτάσεις της περιλαμβάνουν την αύξηση του αποθέματος προσιτών κατοικιών στην Ευρώπη, μία ολοκληρωμένη στρατηγική για τη στέγαση, την καταπολέμηση των εξώσεων και την εξάλειψη του φαινομένου των αστέγων έως το 2030. Η Ολομέλεια του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου που έχει προγραμματιστεί για τις 18 Ιανουαρίου 2021 ελπίζουμε ότι θα ανοίξει ένα νέο "σενάριο" για τις πολιτικές των αγορών κατοικίας στην Ευρώπη.
Υπάρχει και συνέχεια!!
Παρόλο που το διαδικτυακό σεμινάριο για την "Ισότιμη πρόσβαση σε στεγαστική χρηματοδότηση" είναι το τελευταίο της σειράς (3 συνολικά), η κοινή πρωτοβουλία του URBACT και των Αστικών Καινοτόμων Δράσεων-UIA σχετικά με το δικαίωμα στη στέγαση συνεχίζεται!! Έχετε το νου σας για επερχόμενα podcast, βίντεο και πολλά άλλα στη νέα διαδικτυακή πλατφόρμα για τη στέγαση το 2021.
Περισσότερες πληροφορίες:
- Πρωτοβουλία του URBACT και των Αστικών Καινοτόμων Δράσεων (URBACT-UIA Housing initiative), μια ετήσια εκπαιδευτική δραστηριότητα για « Τις πόλεις που ασχολούνται με το δικαίωμα στη στέγαση», με συντονίστρια τη Laura Colini, Εμπειρογνώμονα του προγράμματος URBACT.
- «Πώς να επιτύχετε το ‘Δικαίωμα στη Στέγαση’ (How to accomplish the ‘right to housing’) – παραδείγματα από το Βερολίνο και τη Βαρκελώνη.
- OHCR-UN Habitat ενημερωτικό δελτίο: «Το Δικαίωμα στην Επαρκή Στέγαση» ‘The Right to Adequate Housing’.
