Prázdné domy jako jedinečná příležitost k rozvoji s přidanou hodnotou

Prázdné objekty obecně nenaplňují svůj potenciál, často jsou pro město ostudou a v ojedinělých příkladech se z nich stává politikum přehazované mezi státem nebo obcí, majitelem a nespokojenou veřejností. Pokud to přitom dospěje do tohoto stádia, často může být již pozdě a na domě se nevratně podepíše čas. Známým příkladem je pražské nádraží Vyšehrad. Důvodů opuštěnosti domů je více. Může se jednat o vysoké finanční náklady spojené s potřebnou renovací, majetkové spekulace, komplikované vlastnické vztahy, které často končí vleklými soudními procesy, či v případě obcí absence dobrého hospodáře a kvalitního soupisu majetku. Má se za to, že například v Praze by efektivnější využití prázdných bytů pomohlo alespoň částečně řešit bytovou krizi. Prázdný dům si jednoduše zaslouží rozvoj, ne zkázu. Využití potenciálu dobře postavených budov stojících mnohdy na lukrativních místech namísto dalšího záboru zelených ploch či vyšších investic u případné demolice a novostavby, přináší nejen zachování hodnot, ale také společensky odpovědné řešení.

Nebourat, zachovat

Nevyužívaný majetek podléhá rychle zkáze, proto by se mělo co nejdříve jednat o jeho dalším využití. Na počátku bychom se měli ptát, jaké hodnoty současná stará budova má, respektive, zda by případná novostavba přinesla něco lepšího za odpovídající cenu. Důležitým bodem k zamyšlení je vhodnost konverze. Jaké bylo dosavadní využití budovy? Je žádoucí a možné na něj navázat či jej obnovit v nové funkci? Má budova historickou hodnotu? Je součástí většího architektonického/urbanistického celku?  Právě historická hodnota je často v těchto případech skloňována, přičemž nejde ani tak o stáří samotné, jako o umění zasadit dotyčné objekty do širšího kontextu. Obecně je velice důležité nahlížet na budovy skrze souvislosti a pracovat s jejich širším okolím. Zachováním budovy můžeme rozvíjet atraktivitu lokality díky zvýraznění historické stopy architektury v organismu města. Protože nezřídka kdy prázdné domy odkazují na architektonický, průmyslový nebo kulturní vývoj města, jehož vrstvy se různě překrývají. Pro města a vesnice jsou tyto prvky návaznosti velice důležité a měla by se snažit je rozvíjet pro zachování své jedinečnosti a čitelnosti. Spíše než uniformita nových velkých celků je zajímavá rozmanitost, která může být dosažena zachováním i jednoho historického nebo kulturního prvku. Rozhodující je přitom tento prvek zapojit a vrátit oživený zpět do veřejného prostoru.

Památková ochrana je důležitým faktorem, který je při znovuoživení potřeba zohlednit. Případná rekonstrukce se však může citelně prodražit. V této souvislosti lze využít řadu dotačních titulů a veřejných sbírek. Například portál Pro památky nabízí aktuální informace pro všechny regiony ČR, zprostředkování služeb při opravách, inspiraci a příklady dobré praxe. Zajímavým příkladem záchrany historické památky v prostředí menší vesnice může být vyhlášení veřejné sbírky na opravu bývalé kovárny ve Věžnici na Vysočině.

Databáze prázdných domů

Mapování a systematickou databázi prázdných domů si vzal za své spolek Prázdné domy. Jedinečná databáze vznikla v roce 2015 a dnes díky stovkám dobrovolných přispěvatelů čítá přes 6000 objektů. Cílem iniciativy však není jen pouhá evidence a příběhy, které se za stavbami nalézají. Základním smyslem je upozornit na problém a jeho popularizací zajistit šanci k řešení – k záchraně, případně k dočasnému využití. Databáze je užitečná i z hlediska zaznamenání procesu, protože mnoho staveb bylo již zbouráno, zničeno nebo bylo opraveno, slouží tedy jako archiv pro budoucí generace či jako zdroj inspirace a síly.

Za zmínku stojí i jiné, avšak již úzce profilované databáze. Národní databáze brownfieldů vedená agenturou CzechInvest eviduje 3 330 spíše větších průmyslových brownfieldů, z nichž více než 500 je publikovaných veřejně. Další zmíněné katalogy nejsou primárně určeny opuštěným stavbám, zaměřují se na soupis a historii charakterových objektů. Medializace architektonicky hodnotných staveb je přitom krokem k předcházení jejich chátrání. Památkový katalog spravovaný Národním památkovým ústavem eviduje všechny památkově chráněné objekty. Zkuste si třeba najít ty ve vašem okolí, o některých nemusíte mít ani tušení. Web industriální topografie vzniklý z iniciativy FA ČVUT má ve své databázi přes 4700 objektů průmyslové architektury a technických staveb. Vodnimlyny.cz mapují s velkou podrobností 9000 staveb vodních mlýnů na našem území. Web Zničené kostely, jak už jeho název napovídá, schraňuje data o více než 5800 církevních památkách v různých stavech poškození a zničení. Podobně jako v případě webu Prázdné domy je zde „filtr“ rozlišující opravené a nově postavené stavby, kterých je zde už přes 3000. Tyto kategorie slouží jako potřebný kladný příklad ukazující, že prázdné a zničené nemusí být objekty napořád. Zajímavý zdroj představují také stránky Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových, kde lze najít aktuálně dražené nemovitosti. Touto formou se stát snaží prodat svůj majetek a předcházet chátrání alespoň u některých budov ve své správě.

Hlavní je využití

Prázdné budovy, ať už hovoříme o rezidenčních stavbách, bývalých státních institucích, průmyslových a jiných objektech, mohou nabídnout nový „domov“ různým náplním. Pro záchranu těch největších vydal URBACT průvodce. V opuštěných městských objektech pak může najít své místo studentské či sociální ubytování. Právě pro tyto skupiny obyvatel je zvlášť ve velkých městech těžké najít dostupné bydlení. Na inspirativní příklady se můžete podívat ve Vrchlabí nebo v Opavě. Možností se však nabízí mnohem více – poskytování veřejných služeb nebo prostorů pro podnikavé. O coworkingových centrech si můžete přečíst v našem dalším článku. Zvláště mladá generace vyhledává zajímavé a originální prostory, do kterých často nemusí být investovány statisíce korun. Obecně je nutné do diskuse o budoucím využití zapojit veřejnost a lokální subjekty. Dobré je také realizovat multifunkční prostory, které nabídnou lidem nejen bydlení, pracovní či kreativní prostor, ale také vyžití kulturní. Takovým příkladem může být banskobystrické centrum 365.labb, jemuž poskytla své velkorysé prostory banka, která je posledních 6 let nevyužívala. Prázdná budova tedy často představuje dobrou investiční příležitost pro ziskový i neziskový sektor. Představit si lze přitom i nenákladnou rekonstrukci a následné pronajímání v krátkodobém horizontu, například kvůli čekání na stavební rozhodnutí či na změnu územního plánu.

Od roku 2014 má stát, respektive samosprávy páku na majitele, kteří nechávají své nemovité majetky dlouhodobě chátrat. Občanský zákoník § 1050 hovoří jasně: „Nevykoná-li vlastník vlastnické právo k nemovité věci po dobu deseti let, má se za to, že ji opustil.“, přičemž „Opuštěná nemovitá věc připadá do vlastnictví státu.“ Obce a městské části tedy mohou napomoci tomu, aby domy na jejich území nezely desítky let prázdnotou. Aby se lhůta daná zákonem mohla naplnit, je třeba, aby obec informovala majitele o tom, že tento zákon platí, a že byl průkazně zahájený proces a zákonná lhůta začala běžet.

Dočasnost je též vize

Pokud z jakýchkoli důvodů nelze dům oživit plně, rámec možností se zužuje na dočasné využití. Výhodou je, že se zabrání dalšímu chátrání budovy a krátkodobý účel může přinést alespoň nějaký zisk nebo hodnoty.

Dočasné využití představuje pro aktivní jednotlivce a skupiny příležitost, jak získat za příznivých podmínek přístup k nemovitostem. Vlastníci výměnou za údržbu a základní renovační práce nabídnou symbolické nájemné a flexibilní nájemní smlouvu. Pro obě strany se jedná o přínosnou dohodu, kdy vlastníkům nechátrají budovy, jejichž budoucí opravy nebudou o to nákladnější, a uživatelé uskuteční své nápady, které mnohdy oživí celou lokalitu. Veřejnost tento krok přitom ocení dvojnásob. Dostane možnost dalšího vyžití či služby a nemá ve svém sousedství prázdný dům, který představuje bezpečnostní riziko. Tyto aktivity v realitě podporují zájem veřejnosti nejen o samotný dům, ale i o celou lokalitu. Tomu mohou napomoci i velice krátkodobá využití, tzv. Pop-ups. Jedná se o akce, které trvají v řádu dnů. Může to být vernisáž, koncert, seminář, workshop, pop-up výstava nebo obchod, trhy a jiné další aktivity. Cílem těchto akcí je upoutat pozornost na prázdný prostor. Skrze organizaci akce se může posílit místní komunita nebo i dojít k nalezení trvalého nájemce. Příkladem je Open Haus Praha nebo celorepublikový Den Architektury. Akce, které se ročně pravidelně opakují. V rámci těchto dnů se návštěvníkům otevírají objekty běžně nepřístupné, včetně těch prázdných.

I spolek Prázdné domy jde příkladem vzhledem k tématu přechodného využívání. V lukrativní pražské čtvrti Baba se starají o prázdnou vilu, která by zbytečně chátrala během soudního sporu, který o ni vede potencionální dědic a stát. Spor bohužel může trvat několik let, proto alespoň Prázdné domy zprostředkovaly možnost využívání zahrady, kde skupina mladých lidí pěstuje ovoce a zeleninu. Vila je tak hlídaná a nemůže se stát terčem vandalů, respektive hrozbou pro své okolí.

Že je dočasné využívání současně vizí dokládá také projekt URBACT REFILL. Ten měl za cíl podpořit dočasné využívání prázdných objektů a pozemků v 9 evropských městech. Projekt sice skončil v roce 2018, ale Ostrava, která byla jedním ze zapojených měst, dovedla záměr do živé a oživující iniciativy REFILLOVA. Ta přešla v polovině roku 2019 z pilotního režimu do samostatné kanceláře spadající pod město. Jde o jedinou kancelář v ČR zabývající se zprostředkováním dohody mezi majiteli prázdných prostor a lidmi s nápady na jejich využití. Nabízí také právní podporu a bezplatné konzultace.

Inspiraci může nabídnout i webová platforma URBACT Remaking the city. Ta představuje široký výběr řešení nevyužívaných budov, areálů a segregovaných ploch ve městech v různých fázích procesu městského plánování.

V současné době si celý svět prochází krizí, jejíž dopady můžeme prozatím jen odhadovat. Jako každá krize nám však přináší i příležitosti. Možná zjistíme, že příležitostí ve formě prázdných domů bude více, než bychom si přáli, ale vzhledem k potřebě zahušťovat města namísto podpory bezbřehé expanze se jeví využívání prázdných objektů jako správný rozvojový krok. Na nás je, abychom si za nevyužívaným prázdným domem představili jedinečnou příležitost k realizaci nápadu, který přinese rozvoj s přidanou hodnotou.

Autorka článku: Ema Fischerová